Bonjour,  
 
Je souhaite avoir vos avis sur un problème :
 
Mon PLU stipule :"tout point des constructions est éloigné du point le plus proche de la limite séparative d'une distance horizontale au moins égale à la différence d'altitude entre ces deux points, diminuée de trois mêtres."
 
Au départ, mon plan positionnait ma maison à la distance fixée, soit 2m de la limite séparative. Or mon faitage était à 6,50 m, et donc j'aurais dû être à 3,50 selon la définition précitée.  
 
J'ai interprété le texte de façon à ne pas bouger ma maison, toujours implantée à 2m de la limite, mais en faisant en sorte qu'à cette distance, la hauteur du toit soit à 5m, conforme à la définition. J'envisage donc une pente supplémentaire, qui entre dans la définition (à mon avis.)
 
Cependant les avis sont divergents : certains ne sont pas d'accord avec moi, et disent que "tout point de la construction" veut dire que je suis obligé de déplacer la maison. S'ils avaient raison, je pense que le texte aurait dû être libellé ainsi :
 
"la différence d'altitude entre le point le plus haut de la construction et le point le plus proche de la limite séparative défini une distance horizontale minimum entre tout point de la construction et cette limite séparative, égale à cette différence d'altitude entre ces deux points diminuée de trois mêtres"
 
Car le "tout point de la construction" est aussi le point qui sert à calculer l'altitude.  
 
Questions subsidiaires : si je me positionne à 2m de la limite séparative, comme prévu dans le PLU, ai-je des obligation en ce qui concerne les ouvertures ?  
 
Question subsidiaire 2 : le plu indique, pour le calcul de la hauteur : "sol naturel OU trottoir". Comme mon terrain est légèrement en pente, je préférerais le trottoir (sinon je perds au moins 40 cms), mais qui décide du "OU" ?  
 
Merci de vos réponses.

c'est pour votre projet  personnel ?
ou vous êtes un professionnel ?
 
sachez en rappel quand même
qu'il vous faut au moins 4m de distance pour pouvoir positionner des ouvertures dans le dit mur ....
 
le code de l'urbanisme de base donne (en dehors du POS/PLU)
4m = ouverture possible
3m mini mais sans ouverture
ou coller à votre limite de terrain
 
ça c'est la base mais ça peut être changer par un PLU
 
 
sinon pour l'explication de texte :  
 

donc tous les points sont éloignés de x par rapport à la limite séparative LA PLUS PROCHE
donc vous prenez le point de votre maison le plus proche de votre limite de terrain et c'est ce point là qui sert au calcul ...
 

qui ? le maire ? la DDE ? ton cousin ? ton beau-frére ?
 
[code:1:3561b1be08]Questions subsidiaires : si je me positionne à 2m de la limite séparative, comme prévu dans le PLU, ai-je des obligation en ce qui concerne les ouvertures ?[/code:1:3561b1be08]
 
voir plus haut 4m pour une ouverture...
de plus 2m ça me semble bizarre .. je n'ai jamais vu ça ...
le code de l'urbanisme étant la base .. c'est 4m ou plus pour une ouverture
de 4m à 3m sans ouverture et de 2.99m à 0.01m = pas le droit...
 

La DDE je pense...donc le service instructeur (la mairie aussi..)
mais le "OU" ici veut surement dire le point le plus proche...
si c'est en front à rue c'est le trottoir..
si c'est dans le fond du terrain .. c'est le sol naturel...
 
voilà
 
j'envoie la facture à quel adresse ???

Merci Cnevians pour cette réponse. Concernant vos interrogations, je précise que le PLU indique :"les constructions doivent être implantées à 2m au moins des limites."
 
Il n'est donc pas question des 3m, et je n'ai pas le droit de me coller en mitoyenneté.
 
Concernant la hauteur, je précise que le terrain est légèrement en pente. Le point 0 de la construction est l'entrée, ma maison suit la pente. Le point le plus haut est donc le faitage à 6,50m, mais à ce point là, le terrain est un peu plus bas, la hauteur depuis le terrain naturel est d'environ 6,90 m. d'où l'intérêt pour moi de compter à partir du trottoir puisqu'apparemment c'est possible.  
 
merci

??? ce sont des parcelles de combien ?  
 
donc 2m pas de fenêtres....
c'est amusant comme PLU...
il faudrait connaitre la région ?!?

Parcelles de 700/800 m2.
 
Commune du 64.
 
svp, quel est l'article du code de l'urbanisme concernant les ouvertures et cette distance de 4m ?
 
Je précise que la DDE qui instruit le PC n'a fait aucune remarque sur les ouvertures qui étaient à 2m.  
 
Merci.

Cnevians, après recherches, il semble que les distances minimales concernant les ouvertures soient dans le code civil. Des prescriptions du PLU peuvent rendre ces minimas plus contraignants, mais en l'absence de mentions dans le PLU, c'est le code civil qui s'applique je pense, comme ceci :
 
"CODE CIVIL
 
 
 
Section 3 : Des vues sur la propriété de son voisin
 
 
 
 
 
 
Article 675
 
   L'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant.
 
 
 
 
 
Article 676
 
   Le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.  
   Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d'ouverture au plus et d'un châssis à verre dormant.
 
 
 
 
 
Article 677
 
   Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.
 
 
 
 
 
Article 678
 
 
(Loi nº 67-1253 du 30 décembre 1967 art. 35 Journal Officiel du 3 janvier 1968 rectificatif JORF 12 janvier 1968)
 
   On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.
 
 
 
 
 
Article 679
 
 
(Loi nº 67-1253 du 30 décembre 1967 art. 35 Journal Officiel du 3 janvier 1968 rectificatif JORF 12 janvier 1968)
 
   On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres de distance."
 
Donc mon lotissement serait tout à fait conforme au code civil, me permettant de pratiquer des fenêtres sur le mur le plus près du voisin, soit 2m (le code civile prévoit 19 décimetres soit 1,90 m)
 
Etes-vous d'accord ? si non, sur la base de quels textes ?  
 
merci.

bon résumons rapidement...
 
ce que vous citer c'est le code civil celui qui régit notre de tous les jours..
 
maintenant vous êtes sur un permis de construire et donc tenu de respecter le code de l'urbanisme...
donc les dispositions de l'article R111-16 à R111-20
 
et dans l'article R111-16
on peut lire à la fin  
"... une distance d'au moins 4m peut être imposée entre les deux batiments non contigus..."
 et l'article R111-19 aide aussi ...
 

 
donc ne pas oublier le R111-16 .. je suis gentil...
 

 
voilà le code civil c'est tout le monde et quand vous construisez c'est le code de l'urbanisme...
 
essayer ici vous pourrez comprendre :
 
http://lexinter.net/URBANISME/sommaire.htm

Bon, à moi de résumer rapidement :  
 
Moi aussi, comme je suis gentil, je vous fais un petit copié-collé :
 
"CODE DE L'URBANISME
(Partie Réglementaire - Décrets en Conseil d'Etat)
 
 
 
Chapitre I : Règles générales de l'urbanisme
 
 
 
 
 
 
Article R111-1
 
 
(Décret nº 76-276 du 29 mars 1976 Journal Officiel du 30 mars 1976 date d'entrée en vigueur 1 AVRIL 1976)
 
 
(Décret nº 77-755 du 7 juillet 1977 Journal Officiel du 10 juillet 1977 date d'entrée en vigueur 1 JANVIER 1978)
 
 
(Décret nº 77-755 du 7 juillet 1977 Journal Officiel du 10 juillet 1977 date d'entrée en vigueur 1 JANVIER 1978)
 
 
(Décret nº 77-1141 du 12 octobre 1977 Journal Officiel du 13 octobre 1977 date d'entrée en vigueur 1 JANVIER 1978)
 
 
(Décret nº 83-813 du 9 septembre 1983 art. 6 Journal Officiel du 11 septembre 1983 en vigueur le 1er OCTOBRE 1983)
 
 
(Décret nº 93-614 du 26 mars 1993 art. 14 Journal Officiel du 28 mars 1993)
 
 
(Décret nº 98-913 du 12 octobre 1998 art. 1 Journal Officiel du 13 octobre 1998)
 
 
(Décret nº 2001-260 du 27 mars 2001 art. 3 Journal Officiel du 28 mars 2001)
 
   Les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables dans les territoires dotés d'un plan local d'urbanisme rendu public ou approuvé, ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, à l'exception des articles R. 111-2, R. 111-3-2, R. 111-4, R. 111-14-2, R. 111-15, R. 111-21.
 
 
 
 
 
 
Article R111-1
 
 
(Décret nº 76-276 du 29 mars 1976 Journal Officiel du 30 mars 1976 date d'entrée en vigueur 1 AVRIL 1976)
 
 
(Décret nº 77-755 du 7 juillet 1977 Journal Officiel du 10 juillet 1977 date d'entrée en vigueur 1 JANVIER 1978)
 
 
(Décret nº 77-755 du 7 juillet 1977 Journal Officiel du 10 juillet 1977 date d'entrée en vigueur 1 JANVIER 1978)
 
 
(Décret nº 77-1141 du 12 octobre 1977 Journal Officiel du 13 octobre 1977 date d'entrée en vigueur 1 JANVIER 1978)
 
 
(Décret nº 83-813 du 9 septembre 1983 art. 6 Journal Officiel du 11 septembre 1983 en vigueur le 1er OCTOBRE 1983)
 
 
(Décret nº 93-614 du 26 mars 1993 art. 14 Journal Officiel du 28 mars 1993)
 
 
(Décret nº 98-913 du 12 octobre 1998 art. 1 Journal Officiel du 13 octobre 1998)
 
 
(Décret nº 2001-260 du 27 mars 2001 art. 3 Journal Officiel du 28 mars 2001)
 
 
(Décret nº 2007-18 du 5 janvier 2007 art. 1 I Journal Officiel du 6 janvier 2007 en vigueur le 1er juillet 2007)
 
   Les dispositions du présent chapitre sont applicables aux constructions, aménagements, installations et travaux faisant l'objet d'un permis de construire, d'un permis d'aménager ou d'une déclaration préalable ainsi qu'aux autres utilisations du sol régies par le présent code.
   Toutefois :
   a) Les dispositions des articles R. 111-3, R. 111-5 à 111-14, R. 111-16 à R. 111-20 et R. 111-22 à R. 111-24 ne sont pas applicables dans les territoires dotés d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu ;
   b) Les dispositions de l'article R. 111-21 ne sont pas applicables dans les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager créées en application de l'article L. 642-1 du code du patrimoine ni dans les territoires dotés d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé en application de l'article L. 313-1 du présent code."
 
Si j'ai bien compris, comme j'ai parlé précédemment de mon PLU, les dispositions que vous m'avez gentiment indiqué ne sont donc pas applicables.  
 
Vous m'avez fait peur, mais grâce à vos explications, j'ai enfin une réponse claire et nette.  
 
Essayez vous aussi le site "légifrance", et vous aussi, vous  pourrez comprendre (faut néanmoins tout lire ...).  
 
Sachez également qu'en l'absence de règle particulière, c'est le code civil qui s'applique.  
 
Crackers, curieux DPLG ...

 
oui .. mais quand vous construisez ...
vous tombez directement sous le coude du code de la construction et de l'urbanisme...
vous verrez avec la DDE ...on va rire...
 

 
 
oui je n'ai jamais dit le contraire....
 
maintenant est ce que votre PLU est applicable et voté ???
 
de plus pour une distance de 1m90 ou 2 m ...
mais si le batiment "mange" toute la lumiére (moins de 2 h de lumiére pour le batiment  voisin)
on peut vous reclaquer le code civil ..
donc ménager votre conception ..
 
 

NON et reNON ....
seulement sur un existant de plus x années
pour de la construction neuve... c'est le code de la construction et de l'urbanisme qui s'pplique...
 
testez les tribunaux vous verrez !!!
 
 
miantenant si les infos donnaient vous gêne cher confrére....
ne le demandez pas ....
achetez un guide Bonhomme... ça aidera tout le monde....

crackers nous parle de limite séparative, il s'agit donc de l'article 7  du Plu : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives.
Curieuse rédaction !! Nous l'a-t'il bien rapportée ?
En effet, cette règle permet d'implanter en limite séparative en deçà des 3 mètres du RNU (règlement national d'urbanisme). Un PLU peut être plus contraignant que le RNU mais pas moins !
 
@cnevians : les 4 m et les ouvertures dont tu parles, concernent l'article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété.  
 
A+

je ne sais pas comment tu fais Manet...
mais ce PLU je ne l'ai point vu ...
sinon j'aurais pu ....
car chaque PLU est U...nique
 
mais attention au PLU ...
nous avons déjà le cas d'une modification de PC
(un PC modif) en respectant un PLU ..
qui ne respectait pas la RNU...
le PLU étant mal voté .. fut déchu ...
car n'étant pas conforme au RNU
ce fut donc à NoUS d'appliquer la RNU
obligation pointu !!!

Quelle poète tu fais, c'est le printemps ?

ouaip .. il faut un coup de temps en temps...
ça fait du bien ....

 
A ce point de vue
J'y contribus
D'un PLU non conforme
des erreurs difformes
ont valu sa révisu

N'en jetez plus !!!

Je ne voudrais pas avoir l'air d'insister, au risque d'ébranler certaines certitudes, moi, le béotien de la construction, néanmoins, puisque vous n'avez que le code de l'urbanisme à la bouche, je me permet de vous en mettre un petit copié-collé :
 
"Les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables dans les territoires dotés d'un plan local d'urbanisme rendu public ou approuvé, ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, à l'exception des articles R. 111-2, R. 111-3-2, R. 111-4, R. 111-14-2, R. 111-15, R. 111-21. "
 
Le 111-19 et le 111-16 ne font pas partie des exceptions, c'est donc le PLU, rendu public ou approuvé qui détermine les limites.
 
Ce n'est pas moi qui le dit, ce sont les articles que vous-même m'avez cité ...  
 
Ne pourraient se retrouver au tribunal que les personnes soulevant une contradiction telle que des limites inférieures à celles fixées dans le Code Civil par un PLU (le code de l'urbanisme prévoit les limites inférieures par la dérogation sus écrite). Ou bien une attaque en rêgle du PLU au Tribunal Administratif, ce qui ne semble pas être le cas depuis que celui-ci a été révisé.
 
Concernant la DDE, c'est justement elle qui m'a expliqué tout cela.  
 
Merci de votre attention.

Pourquoi n'as-tu pas demandé à la DDE de t'interpréter la règle et de te dire si ton projet est conforme ?  
Ce sont eux qui vont t'accorder ou te refuser ton PC  
 
A+