Bonjour,
Je me tourne vers ce forum, car je dois avouer ne pas savoir où m'adresser.
Je possède une maison dans un secteur recherché de ma région.
Il s'avère que j'aimerai en profiter pour la faire démolir et faire construire un immeuble à la place.
Je sais que cela ne s'improvise pas, mais j'aimerai connaître si possible les étapes à suivre pour mener à bien ce projet.
 
Je signale que j'ai fait appel dans un premier temps à deux architectes différents qui me donnent des indications différentes.
Je m'explique:
- Le premier me dit que je peux contruire 2300m²
- Le second que je ne peux construire uniquement 1500m²
 
- L'un que j'ai besoin d'une largeur obligatoire de 12m pour construire les garages
- Alors que l'autre me dit que c'est inutile.
 
C'est pour cela que je fais appel à vous, en espérant que quelqu'un veuille bien m'aider à connaitre les modes de calculs des surfaces constructibles et les étapes à suivre de la conception à la réalisation du bâtit (même les étapes administratives).
 
Il est évident que je ferais appel à un architecte pour cette réalisation, mais j'aimerai savoir de quoi je parle, et si vous aviez un "truc" pour que je trouve un architecte avec qui je puisse travailler en toute confiance.
 
Je remercie par avance la personne qui aura la gentillesse et la patience pour me répondre (j'ai conscience qu'on ne peut me fournir une réponse courte)
Bonne continuation
A bientôt

heu je sais pas comment ils ont fait pour trouver un surface différente....
 
normalement c'est pas bien compliqué : /

normalement.... encore faut il que l'architecte ai recu une formation à l'utilisation d'une calculatrice

on laisse la calculatrice aux ingénieurs^^ puisqu'on leurs enlève le crayon^^

Bonjour splaouch,
Construire un immeuble ne s'improvise pas !
 
Le premier problème à résoudre est le financement : 1500 ou 2300 m² cela va vous couter, pour 1500 ettc/m², entre  2,5 et 3,5 millions d'euros. Si vous les avez ... quitter la france !! Si vous ne les avez pas, alors il va falloir se rapprocher de votre banquier. Mais en ces temps de crise, il y a fort à parier qu'il vous dise 'oui, mais pas maintenant', c'est à dire un 'non'. Prévoyez un apport de 10% minimum et une prévente de 30% minimum.
 
Dans l'hypothèse d'une opération de promotion (construction et revente). Faites-vous aider, d'abord par vous même ! ensuite par un architecte.
 
Par vous même : aller au service urbanisme de votre ville et discuter avec les fonctionnaires : ils adorent les visites.  
- Demander une copie du PLU Plan Local d'Urbanisme. Vous y trouverez toute les règles (hauteur de construction, profondeur, COS, ...)
- Faites un croquis de votre projet (exemple : immeuble de 3 étage, hauteur, surface au sol, dimension, surface brut, toiture tuile à deux pans, facade enduis ...) et faites une demande de 'CERTIFICAT d'URBANNISME', c'est gratuit ou presque (faites une recherche sur internet pour les explications). La mairie doit vous répondre dans les deux mois.
 
Ensuite, rencontrez un architecte, et faites attention, c'est comme les medecins : il y en a de bon et de moins bon, il y a en a des chers et des moins chers, il y en a qui ... C'est comme la Braderie : faites votre choix ! le filling me semble le plus important.
L'architecte vous accompagnera pour la partie 'technique', mais méfiez vous toujours de ces solutions ou choix. Il risquera parfois de sacrifier vos demandes à son manques de temps.
 
Après il y a la partie commerciale : là c'est la jungle. Mais avant de vendre quoi que ce soit, pensez à faire un règlement de copropriété, désigner un syndic pour la gestion de la copro, ... puis rencontrez un juriste pour la validation des contrats, ... et ensuite rencontrez PLUSIEURS agences immobilières pour la commercialisation (ne signer jamais d'exclusivité).
 
En parallèle, il y aura votre banquier qui devra être tenu informé.  
 
Vous aurez à gérer : la commercialisation, la relation avec le notaire, l'architecte, les sociétés d'assurances, .... C'est un vrai boulot à plein temps.
 
Ah oui, j'oubliais l'essentiel : le fisc, les impôts, les taxes, les droits, les timbres, les émoluments, l'enregistrement, .... et les abattements
Pensez  à ne pas construire en votre nom propre, préférez une Société Civile Immobilière de Construction-Vente. C'est un statut qui permets d'être un peu moins taxé.

 
Très intéressant, et on voit de suite que tu sais de quoi tu parles.
Cependant, il faut quand même pas oublier...... le plus important à mon sens :  la construction elle même !    
Dans ta démarche, un petit détail........... qui va lui faire son bâtiment, comment et à quel coût?
Il faut lui en parler aussi, non ?
 
 

 
Tu as oublié les entreprises. Lapsus?
 
 
La commercialisation, je n'en doute pas, cest un véritabler métier et sans lui pas de projet, pas de boulot.
 
Mais il faut pas que ce soit au détriment de la partie technique et les commerciaux ont tendance souvent à l'oublier ou bien....à minimiser cet aspect.....d'où les couffes.
Pour éviter le plantage, il faut jamais perdre de vue la finalité de l'opération : pas dissocier la partie commerciale de la partie construction.  
Les problèmes inhérants à la partie technique se chiffrent aussi en € (et dans le bâtiment ça fait vite mal)
Mal construit = couffes en €  = moins de marge brute.
 
 
 

Déjà merci pour ces premières infos, ça fait plaisir d'obtenir de l'aide.
Très cordialement
Splaouch

Aurais-je à l'insus de mon plein gré, oublié la construction : Oui
 
Splaouch aura à gérer toute les étapes que j'ai énumérées sans être exhaustif ... et en plus la construction.
La construction est, à mon sens, la partie la plus complexe et la plus sensible (en terme de coût, du niveau de qualité souhaité  et de planning). J'entends par construction : ..., le dépot de permis, ..., l'appel d'offre, la signature des contrats (prix, délai, qualité), ..., les assurances obligatoires et facultatifs, les prestataires de sécurité, les relations avec les tiers (huissiers (état des lieux, affichages, ...),  FT, EDF, EAUX, ... ), le suivi général, ...., la réception, la lévée de réserve, ...  
 
Heureusement pour Splaouch,  les étapes de la construction peuvent être 'confiées' à l'architecte. C'est bien son boulot et il le fait bien en général !!
Et là Splaouch, pourra se prévaloir de l'obligation de résultat qu'il fera 'judicieusement' porter sur les épaules de l'architecte (voyez avec un avocat pour la rédaction des contrats et le pilotage des entrepreneurs par le cabinet d'archi .... )  
 
Même si cela n'est pas souhaitable, ménager toute les preuves que vous pourrez opposer à l'architecte ou à un entrepreneur : votre correspondance c'est TOUJOURS en LRAR, pas d'accord oral, pas d'accord tacite 'si pas de réponse avant ce soir, ou demain,'  ...
 
.
Il y a peut être une autre solution pour tous sous-traiter : rencontrer un promoteur immobilier (pas les nexity ou marignan, mais un promoteur de région) et lui proposer de s'associer dans l'opération. Le promoteur vous fera bénéficier de tous son savoir faire, mais la marge bénéficiaire est beaucoup moins intéressante.
 
 
 

Enfin Hmami est sérieux, et ça fait plaisir à lire...
 
Je te remercie personnellement, même si cela n'a aucune valeurs...
 
Tes infos m'intéresse aussi (petit projet perso en cours de réflexion )
 
 

Site confrère et néanmoins ami :  
 
forum également riche d'enseignement :  
http://www.universimmo.com/forum/t [...] C_ID=37863
 

Et celui là aussi :
 
http://www.cotation-immobiliere.fr [...] _promoteur

Bonjour,
 
Intéressant comme sites+info. trés utiles
 
Merci Hmami

 
 
C'est bien!!!!!!  tu vois quand tu veux........
 
Mais il y a un couic tu mets de suite l'architecte et l'entrepreneur dans le même sac.
Tu signales déjà l'archi comme un danger potentiel.
C'est vrai qu'il peut lui écrire en LRAR. Mais enfin il faut pas exagérer.  
 
L'architecte = à la base c'est le gardien ou le videur qui travaille pour le Maître d'ouvrage.
Et le constructeur = il est CONSTRE TUTEUR cad c'est celui qui est en face. C'est lui l'adversaire avec qui il faut travailler et composer.

Il arrive que l'on donne à un chirurgien la responsabilité de nous opérer. La confiance est totale. Le consentement est éclairé.
 
Il n'en demeure pas moins que Dr à également ces petits défauts et l'opération peut rater à cause de sa négligence (plus ou moins volontaire).
 
Malgré toute la confiance, on peut se retrouver avec une erreur de diagnostic, une pince oubliée dans le corps, une opération baclée, l'amputaion de la mauvaise jambre, ... (cas réel)
 
Il est important de se réserver toute les preuves au cas où !
 
Si Splaouch confie à l'architecte le suivi et le pilotage des sous-traitants, alors notre interlocuteur est l'architecte et non pas l'entrepreneur (ou l'infirmière !). Donc si on doit tanter une action juridique se sera contre l'architecte qui se retournera contre l'entrepreneur. A Splaouch d'appeler en cause également l'entrepreneur.
Ensuite, cela permettera à Splaouch de rechercher une transaction à l'amiable par une ristourne sur les honoraires de l'archi et sur la facture de l'entrepreneur.
 
... J'ai comme l'impression d'être au service construction de Bouyghes.
 
 
Comme je l'ai déjà dit l'architecte est chèrement payé, alors il mérite bien ça !!

Ouais bon............. je vais pas m'étendre sur la question.
Pilotage, interlocuteur, etc, tout dépend du contrat.
C'est une vision des choses.
 

 
Splaouch va être content si tu lui parles comme ça.  
 
Quand notre futur promoteur, après avoir vendu ses apparts, fera Splaouch dans sa piscine, l'architecte sera encore sous le coup de la décennale, et cela doit se payer comme tout le reste.
Cher payé, cher payé..... Menfin, il faut pas confondre marge brute et bénéfice net quand même!!!!!!  
A mon avis tu rechutes.
 
   
La fatigue, à plus.....

 
Bénéfice = marge brute - note de restaurant - faux frais (edf, chauffage, abonnement ADSL et VOD,...).

UN SUPER GRAND MERCI A HMAMI pour ces infos et sites!!!!!!!!!!!!!!  
Quelle patience pour m'expliquer tout ça!!!  
 
Avec la contribution de tout le monde, les choses sont pour moi plus claires, MERCI
Même si cela ne fait pas de moi une pro, je comprendrais plus facilement mes interlocuteurs si je continue en cette voie.
Il y a vraiment des personnes très sympa qui prennent le temps de vous répondre pour vous aider dans votre projet et pour ces personnes qui se reconnaissent, un GRAND MERCI, (même si je me répète).
   
SPLAOUCH