Bonjour à tous, j'habite MAdrid, je suis nouveau sur le forum.
J'aimerais bien apporter une information complémentaire quant aux marges pratiquées par les constructeurs de maisons individuelles en France.
 
J'ai lu sur le site que les constructeurs pratiquaient des marges de 25% ou 30%. Vrai et faux en même temps. Vrai pour ce qui concerne l'énorme profit et la difference comparée aux honorarires d'Archi.
 
Faux dans la pratique car inférieur à la réalité. Pour avoir travaillé plusieurs années chez les pavilloneurs, je peux dire qu'il est impossible de connaître la marge exacte. En effet, l'activité des pavilloneurs passe par un va et vient continue de personnel, vendeurs, maçons, etc.... Il faut donc pouvoir garder les chiffres en secret tout en pouvant donner les outils necessaires aux commerciaux pour signer.
 
Au lieu de marge, on parle plutôt de coefficient annuel.  
 
Apres une réunion en début de chaque année, on détermine les chantiers en cours, les budgets, le CA prévisionnel et l'inflation.
Aprés une équation complexe qui tient compte de la TVA, de la marge, des frais fixes, des frais generaux, de la comission commerciale, etc, on définit le fameux COEFFICIENT ANNUEL.
 
Dans mon cas, il pouvait varier entre 1,68 et 1,74.
Monsieur veut connaître le prix de l'option INSERT dans sa maison ?  
Je prend le prix HT de l'insert sur le listing, tel qu'on peut l'acheter chez le fournisseur le plus proche. Il est par exemple à 550 € HT. Je le multiplie par mon coef 1,65 annuel et ... PAF !
924 TTC pour le client.  
Pareil pour tous les lots, pour tous les prix. Même pour les honoraires soutraités.
 
Avec la TVA qui se balade au milieu, la marge (oculte), les rabais en signature de contrat, le client s'y perd. Je tenais à apporter cette description pour expliquer qu'une fois divisée la MA (marge absolue) par le PVTTC on doit plutôt se rapprocher de 40% (que de 25%).
 
D'autre part, je me rejouis de voir qu'il commence à y avoir enfin une prise de conscience et que les abus passent facture. Il n'est pas rare de voir maintenent les pavilloneurs mis en concurrence avec les Architectes.
Tant mieux.
 

J'espère que les particuliers qui passent par ici régulièrement prendront le temps de parcourir cet instructif témoignage...

 
Sauf que cela relève d'une démarche rarissime et personnel d'un maître d'ouvrage. Personnellement, je n'y ai jamais été confronté et c'est tant mieux car le sachant je renverrai le client dans ses starting block ..... au simple motif que les démarches intellectuelles sont totalement à l'opposer. Dans un cas, le client choisit une maison comme une voiture ... sur catalogue, dans l'autre il participe activement à sa conception en pouvant choisir les ingrédients !
 
Sauf qu'un archi ne pourra jamais car interdit par la loi proposer un prix ferme et définitif à délai convenu ... c'est tant mieux diront les archi ....certes, mais en attendant c'est tout un pan de la construction qui leur échappe car face à un maître d'ouvrage lorsqu'on explique notre démarche (si on est sérieux !) le client .... part en courant !
 
Vous me direz que les archi font quand même des maisons individuelles, OUI, mais pour quel pourcentage de la production nationale annuelle ...guère plus que 5% .... joli manque à gagner en chiffre d'affaire pour les quelques 25 000 archi inscrit à l'ordre !
 
C'est aux archi à s'adapter aux évolutions et non l'inverse .... mais que fait l'ordre excepté des expositions élitistes avec coktails très fournis ?
 

Chez les pavillonneurs, les commerciaux font mousser le client, avant, pendant et après la signature.  
Une fois signé, débrouille toi !  
Changement d’univers. Chemin de croix.
Le client se retrouve projeté dans la triste réalité de sa signature entre des maçons mal payés et un chef de chantier débordé et qui ne peut pas honorer les promesses faites par son vendeur.
Une fois rentré dans ce cycle infernal, en général le client ne se vente pas. S’il parle de la mauvaise éxécution du chantier, il dévalorise son bien, d’où une certaine loi du silence.
 
C’est vrai quoi ! si on t’a construit une merde, en plus tu ne vas pas aller le crier sur les toits. Dans le fond, tu espères pouvoir t’en débarasser un jour … en douce comme un faux billet qu’on t’a refilé. Reflexe psychologique bien maîtrisé par les pavillonneurs.
 
 
Si tu analyses maintenant le fonctionnement des agences d’archi « qui tournent » , devant les centaines de petites mains qui travaillent sur CAO, devant les  armées de concepteurs qui inventent le bâtiment qui y a t-il ? … un vendeur qui parfois ne connaît presque pas le projet qu’il est en train de défendre. Pourtant il est là devant les reflets de sa maquette en méthacrylate, devant les médias, le Maire, le Ministre jouant bien son rôle d’étendard de l’architecture contemporaine en relisant son éternel discours.
 
Mais cette fois, signé le contrat, il y a l’équipe qui assure.  
On ne ressent pas une rupture comme chez les pavillonneurs.
Ouf ! L’archi même s’il ne connaissait pas bien son sujet ne nous a pas vendu du vent.
 
 
Si ça passe ou ça casse pour eux tous, pourquoi pour la majorité des archi et des petites agences, cela bloque t-il ?  
 
 
Je pense que la conquête définitive du marché de la maison passe par le Marketing.
Les ARCHITECTEURS ont-ils commencé à mettre en place les bases du changement? Devant toute activité, il y a forcemment une démarche commerciale, bonne ou mauvaise.  
Il ne faudrait pas avoir honte de vendre sa soupe.  
De plus je considére que c’est un très vieux métier et que cela ne s’improvise pas.
 
A mon avis tôt ou tard, dans ce monde de magouilles, les archi ont toutes leurs chances… avec un minimum de promo.

Bonsoir gene,
 
Très instructif votre témoignage.
Ceci dit un client est toujours plus rassuré par un prix ferme et définitif que par un estimatif de coût. Aussi, le client ne mesurant pas très bien le prix de revient fera "confiance" à son commercial.
 
Un archi ne peut donner un prix ferme et définitif à délai convenu (c'est interdit par la loi ?) : c'est justement ce que le client cherche en s'adressant à un archi ... et là s'est la désillusions.
 
Les pavillonneurs ont de beau jours devant eux.
 
 
Gene pourrais-tu nous communiquer la liste des coeff.
 
Merci
 

FAUX ...
l'Architecte va leur donner un prix moyen  avec les risque de dérapage ....
et les moyens pour se débarrasser du risque de dérapage ..
 
ces prix tellement fermes des constructeurs (gros ..et moyens..) leur coûtent cher en ce moment avec l'augmentation des matériaux ...
 
et comme les terrains deviennent rare.. on se retrouve souvent avec du terrain "merdique" ...
or n'ayant pas l'habitude de faire des études de sol (et oui trop cher ...)
les gens se retrouvent avec des avenants 1 2 .. de 10000 30 000 voir 40 000€ sur une maison pour les fondations uniquement....
Au moins ici ... ils sont au curant des le départ ....
on ne leur ment pas en leur criant que la maison à 100000 € c'est possible ...

La liste de quel COEF ?
 
 
Ah oui les avenants, j'avais oublié le piège ... !
C'est comme les options pour une bagnole. Le devis de départ est à 20.000 et tu sors du concessionnaire avec une facture à 24500€.
 
De toutes façons, REGLE D'OR chez les pavillonneurs on ne se la joue jamais sur le sol.
On prend la viande mais l'os on le laisse pour le client. On est pas bête quand même : pilotis, sols mous, alluvions, nappe, fondations spéciales, on n'a pas fini de rire. c'est la caverne d'AliBAba.
Les marchands de chansons ne demandent qu'à chanter et les clients qu'à se faire bercer.
 
On fait un devis seulement sur une base 30x40 + 10cm de propreté et encore ...  
Et a partir de là on lâche les chiens.
 
Corrigez-moi si erreur : L’article L 231.2 du Code de la Construction demande au constructeur la description de tous les travaux indispensables à l’implantation de la maison, ce qui implique la connaissance du sol.
Mais rien n’interdit de confier l’étude du sol au maître d’ouvrage.
L’article L 231-2 prévoit cette possibilité en réservant des travaux à la charge du client à condition que leur prix soit mentionné.
 
OBJECTIF : signer avant de connaître le verdict sur le sol.
C'est facile, rabais commercial sur la maison + moquette gratuite à l'étage si signature de suite.
(faut voir la moquette...)
Pour les fondations............ AVENANT.
 
Les clients sont peut-être séduits  et rassuré par un prix ferme et définitif : mais il faut voir leur tête quand arrive le premier avenant, le coût extra des fondations, remblais, déblais, etc... étude géotechnique,  
en général ça se termine à la banque.
 
 
 
 
 
 
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Sauf que les constructeurs y vont au blof avec les avenants car ils doivent répondre du vice du sol ! La jurisprudence est constante en la matière ...
Tous ces avenants pour adaptation au bon sol sont ilégaux dans le cadre d 'un CCMI -Contrat de Construction de Maison Individuelle-.

 
Ou s'ils sont avisés chez l'avocat !

Entre l'archi et le cmiste il y a le bureau d'étude et il y a de plus en plus de maisons individuelles réalisées par des bureaux d'étude. Chez moi c'est des plans sur mesure, une conception bioclimatique, des honoraires transparents, pas d'égocentrisme démesuré comme on peut le voir chez certains archis et tous les clients sont les bienvenus. Pas d'acomptes sur les travaux les clients ne paient que les travaux achevés et réceptionnés sans réserves. Un prix maxi fixé à l'avance et si je dérape c'est pour ma pomme et un délai de livraison garanti par contrat. Suis je le plus beau et le plus fort ? non .... dans mon département comme dans beaucoup d'autres ce sont désormais les BE qui font le plus de maisons individuelles

"égocentrisme démesuré comme on peut le voir chez certains archis"
 
"Suis je le plus beau et le plus fort ?"
 
tu serais pas archi?
 
hahahahahahaaaaa

Je ne comprends la partie de ton message que j'ai mis en gras, d'où les questions ci-dessous :
 
Tu lances des AO pour les mises en concurrence ou tu es "marié" avec des entreprises ?
 
Qui paie les entreprises ? Le MO ou toi ?
 
En cas de retard de livraison, qui paie ? Le MO ou toi ?